長沙市雨花區機關事務中心長沙市雨花區機關大院物業管理服務項目合同公告

按招標文件、投標文件及附件《長沙市雨花區機關大院物業管理服務合同【2025年-2026年】》中約定要求執行；

（一）物業綜合管理服務

1、服務內容

（1）建立健全的各項物業管理制度，并將主要管理制度上墻公示。

（2）建立各類委托管理設備及房屋的臺賬，臺賬相符率達到 99%以上，并每季度更新。

（3）每年至少進行四次服務項目的滿意度測評（每季度1次）。

（4）根據物業服務合同要求做好各項綜合管理服務并達到考核要求。

（5）設置物業服務中心，有專人 24 小時負責接待、受理投訴及建議等。

（6）具備應急處突能力，熟悉基礎急救知識并熟練掌握急救技能。

2、服務標準

（1）員工統一著裝，工牌標識明顯、佩戴統一，儀表整潔、行為規范。

（2）設置 24 小時服務電話，使用文明用語受理物業服務訴求、報事報修事宜，并做好相關記錄。

（3）對客戶的訴求、咨詢與建議及時處理，在 30 分鐘內答復；并有專人負責跟進處理和回訪。

（4）各項物業服務質量現場監管到位，詳細制定月度、年度及重要活動等工作計劃并監督實施；

（5）與甲方單位溝通及時，能妥善處理各項突發事務和應急事項，并制定相關應急預案，物業服務人員熟悉基礎急救知識并熟練掌握急救技能。

（二）會議服務

1、服務內容

會議中心及四大家會議室的會務服務，負責重大活動禮儀服務和會務服務；會議室的衛生保潔，包括地面、地毯、門窗、桌椅植物及部分室內設施等；協助相關單位做好會前臺簽、會議資料等的擺放；會議期間的茶水服務；會后會場的清掃與保潔，設施設備的關閉；會議室設備及服務用品的檢查、維護及報修；會議室茶具等的清洗及消毒。

2、服務標準

（1）必須具有一定的相關專業知識和技能，熟悉每套會議設備的使用及調試和一般問題的處理；

（2）必須在使用前半小時做好設備開啟與調試，確保穩定運行；

（3）會議接待人員要求品行優良、形象好，拾金不昧，及時送還遺失在會議室的物品。

（4）根據會議要求提前做好各項會務準備工作。

（5）服務周到細致，工作人員統一著裝、儀表整潔，講禮貌，有素養。

（6）有詳盡完善的會務服務制度和管理制度，崗位責任明確。

（7）對會議室照明、空調、音響等設施設備進行不定期檢查，有問題及時報修，確保會議期間能正常使用。

（8）負責會議室會議用品（包括茶葉、水壺、茶杯等）的保管及補充，確保會議期間正常供應。

（9）對會議室桌椅等家具進行保養及維護，有問題及時報告。

（10）確保會議室的干凈整潔,會議室的保潔工作在會前和會后進行。

（11）區“兩會”會議服務期間，我公司將提供至少20人會務服務員，具備基礎的應急救援措施知識，確保會議的正常運行，其他服務人員按照采購人要求標準提供。

（三）設備、設施維保服務

1、給排水系統設備運行維護服務內容及標準

（1）服務內容：

保證給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設備、室外排水管及其附屬構筑物、引水管道等正常運行使用，進行日常養護維修。

（2）服務標準：

加強日常檢查巡視，保證給排水系統正常運行使用。建立正常供水管理制度，保證水質符合國家標準，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統的水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養、維修、清潔；定期對排水管進行清通、養護及除污垢，保證室內外排水系統通暢，做好防銹處理；及時發現并解決故障，零星維修合格率98%，做好節約用水工作。同時，如遇集體停水，須及時協助采購人制定應對措施。

2、供電系統設備管理維護服務內容及標準

（1）服務內容：

對管理范圍內的供變電系統、低壓電器設備、變壓器、電線電纜、電氣照明裝置等設備進行日常管理和養護維修，確保正常運行使用。同時，負責臨時用電管理、協助電費收繳。

（2）服務標準：

每天對供電范圍內的電氣設備定期巡視維護和重點檢測，發現問題及時處理解決。每月對供電設備內部的接線箱、控制柜、自動開關、熔斷器、漏電保護器、接線端子等原件塵、清掃、緊固、溫度檢測并做好記錄。照明系統的光源、開關、控制器、插座工作正常、靈敏有效、絕緣地接有效、線序排列整齊、編號清晰正確。建立各項設備檔案，健全用電管理制度，做到安全、合理、節約用電；建立嚴格的送配電運行制度、電氣維修制度，供電運行和維修人員必須持證上崗；建立24小時運行維修值班制度（包括高壓開閉站、監控機房等重要設備機房24小時值班制度），及時排除故障，零星維修合格率98%，加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好，確保用電安全。

3、房屋本體及附屬建筑物、構筑物的維護服務內容及標準

（1）服務內容：

①負責責任區域范圍內房屋建筑本體、公共部分管理、巡查、零星維修，發現問題及時上報。

②負責公用設施和附屬建筑物的維修，養護和管理。包括路燈、門鎖、道路、室內外上下水管道、水箱、排污管道、溝渠、池、井等。

（2）服務標準：

①房屋管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

②建立房屋修繕制度，房屋零星維修及時率98％以上，房屋完好率98％以上。

4、鍋爐運行服務內容及標準

①燃料供應管路檢查：

a.輕油過濾器清洗；

b.點火煤氣管路氣密性檢查；

c.檢查管路是否暢通。

②檢查各類儀表：

a.水位表沖洗；

b.壓力表彎管沖洗；

c.安全閥手動試驗。

③檢查燃燒器：

a.火焰檢測器（電眼）清掃受光面；

b.檢查油泵工作壓力是否正常；

c.檢查燃燒火焰是否正常；

d.檢查燃燒時，燃燒器聲音是否有異常；

④檢查進水系統：

a.清洗水過濾器；

b.水泵是否達到額定揚程和流量；

c.止回閥工作是否正常。

⑤日用水箱排水及清掃雜物。水質化驗，鍋爐水化驗。

⑥檢查燃燒耗量是否正常。

⑦電器部分：

a.線路是否有松動老化、失靈；

b.檢查電器元件是否可靠、過載；

c.電器保護裝置是否正常；

⑧軟水箱停用時打開低閥排除泥渣；

（四）安全保衛

1、服務內容：

負責進出的車輛指揮、大門電動門、辦公樓前坪等所有建筑的室內外的安全保衛、秩序維護；負責夜間巡邏，辦公大樓的夜間守護；電視監控室24小時值班；防火、防盜、防恐、防爆、報警監控、消防工作，消防設備運行管理，公共秩序維護，治安，防火、防盜、防恐、防爆及其他突發事件處理。

2、服務標準：

①門崗

（1）無不良嗜好，普通話標準，禮儀規范標準，著裝整齊，文明上崗，出入口及門崗24小時值班。有詳細交接班記錄、外來人員的登記和大型物資出入等記錄。

（2）外來人員進入樓內，必須嚴格進行身份和來訪對象登記，嚴格落實安全保障相關要求。

②巡邏崗

（1）統一著裝上崗，24小時不間斷作業，按規定線路在樓層內各區****

（2）巡查車輛停放情況，維護車輛停放秩序和車輛安全，確保樓內道和消防通道暢通；

（3）接到火警、警情等突發事件或緊急求助報告后三分鐘內到達現場，協助保護現場，采取相應措施處理和協助，并在第一時間報告采購人和警方。

③總控室：

負責操作樓內安保視頻監控、自動消防噴淋系統和消防水泵房設備工作發現異常情況及時通報樓內安全保衛巡邏人員，并向管理部門匯報；熟練掌握各種突發事件的應急處理方法，重點安保部位的特點，通訊聯系方式，各種設備的操作技能；值班時間嚴禁離崗、夜班禁止睡覺，保持總控室的整潔和工作環境，無關人員不得進入總控室；認真填寫值班日志和設備運行記錄，做好交班記錄；總控室的工作信息、影像資料，設備檔案，配備的工具與器材等，要有專人負責進行管理和保管，防止泄密或遺失，定期檢查，保留存檔，文字記錄存檔一年；遇突發事件時，值班人員做好應急處理工作；做好總控室設備的日常維護，保證各種設備處于正常工作狀態，發現技術故障及時上報，配合有關部門做好維修工作。總控室監控信息的及時、準確率達98%以上；設備運行完好率95%以上，值班記錄完整準確率要達100%。

④消防管理：

制訂落實消防管理制度和消防安全責任制，確定消防工作第一責任人和消防專員，制訂消防事故處理預案，在消防管理部門的指導下，建立義務消防隊，每月組織一次消防安全知識學習，每季組織一次消防演習，定期對公共區****

⑤車輛管理：

（1）車輛道路行駛要求按照立式指示牌和地面示意標志，車輛行駛有規定路線，車輛停放有規定區****

（2）有專職人員巡查和指引車輛停泊事宜，并對違規停放車輛進行勸阻、制止。

（3）樓內車輛停放的地下車庫和固定車位，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，地下車庫照明、消防器材配置齊全，地下車庫場地每日清潔一次，無滲漏、無積水、通風良好，無易燃、易爆及危險品存放。

（4）對進出樓內的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出進行記錄，并按采購人資產管理部門相關規定執行。對出入車輛和人員的登記率達到100%。

（5）區****

（五） 環境衛生保潔服務

1、服務內容：

樓內外公共場地（含會議室、重要辦公室等）的環境衛生與保潔，并做好常規和疫情防控要求的消毒、清潔等工作。包括：大院內道路的清掃清洗、公共場地清掃、保潔、地面養護、垃圾的收集和清運（送到指定的地點）等，不含專項的特殊清潔服務。日常保潔的相關設備、器材由乙方購置并承擔費用。

辦公樓公共區域的垃圾桶、各樓層衛生間的廁紙、擦手紙等紙巾類、洗手液等耗材，由采購人提供。衛生球、垃圾袋等日常清潔用品由乙方提供。

2、服務標準：

①樓內公共區域

（1）樓內公共通道、樓梯、電梯內外、大廳、車庫、衛生間、玻璃幕墻、燈飾、門窗、不銹鋼制品、各類標識標牌等實施工作日內8小時巡回保潔，要求地面無污物、墻面無污跡、無蜘蛛網、玻璃保持明亮，大理石地面、墻面每季度進行至少一次清洗、拋光，根據不同材質選擇最佳保養方法，確保材質表面光滑整潔；

（2）建筑物公共區域墻壁、頂棚及裝飾立柱、支撐柱：每月除塵一次以上，目視無堆積雜物，墻壁無灰塵蛛網，地板每天拖洗，沒有水漬污漬；

（3）墻面附屬設施（開關、插座、裝飾掛件等）：每月除塵一次以上、無明顯灰塵、污物、無蛛網、突顯本色；

（4）樓梯扶手、護欄、玻璃門、窗、室內外休息座椅、標識標牌要求：辦公大樓1樓門窗每周至少擦拭一次，保持清潔，扶手、欄桿等其他設施每天擦洗，保持光鮮明亮，無水漬、無塵土、無污漬、無條綹現象；

（5）指定辦公場所、會議室等，每日保潔一次（文件柜內、抽屜不在保潔范圍），桌子表面無灰塵、地面無塵土、雜物；茶幾上下無灰塵、污漬。無條綹現象，干凈明亮；窗臺無灰塵、無污漬；墻層、頂棚無積灰、蜘蛛網；其他附屬設施設備表面無灰塵；窗戶玻璃無灰塵、污漬，無條綹現象，干凈明亮；紙簍保潔定時清空，更換保潔袋。

（6）衛生間：公共衛生間要求專人管理，每日清潔，地面無積水、無明顯污漬、無明顯塵土；墻面：無灰塵、無明顯污漬；大小便器：無明顯污漬、塵土、毛發，保持本色，無水漬；洗手盆及臺面：無明顯污漬、塵土、毛發，保持本色，無水漬；鏡面：無污漬、無塵土、無條綹現象；衛生間門及隔斷板：無污漬、無塵土，保持本色；頂棚：目視無明顯塔灰、蜘蛛網；水嘴及附屬物：無污漬、無水漬、無條綹現象；衛生間排氣暢通，空氣清新無異味；地面無積水、無污漬，紙簍垃圾及時收集，無蚊蠅。衛生間的廁紙、擦手紙、洗手液、衛生球等及時補充。

（7）電梯及轎廂：無明顯污漬、無明顯灰塵，確保干凈無異味。每月清潔兩次電梯門槽，確保電梯無污漬、無塵土。電梯內每天擦拭，確保光潔明亮。

（8）地下車庫每天清掃一次，每月定期進行清洗。

（9）天臺、屋頂：保持清潔，無積水、無青苔、排水通暢，無垃圾，無亂堆亂放，預防滲水，做好日常檢查，發現問題及時處理。

②樓外公共區域

（1）大院內主干道路每天清掃清洗一次。

（2）各樓棟前坪，要求專人每日保潔，確保雨棚及大廳光潔明亮、無雜物堆放，目視無垃圾、煙頭、塵土、水漬、污漬，及時擦凈玻璃、門框、把手的各種印記，接待前臺桌面保持整潔無雜物，外墻壁保持整潔無蛛網，無衛生死角。

（3）樓外綠地及道路、空坪隙地：道路、地面、綠化帶每日清掃二次以上，廣場磚地面定期清洗，確保無垃圾紙屑、雜物，無積水、污漬，無衛生死角，地面垃圾滯留時間不能超過一小時；特殊天氣，及時處理，公共垃圾桶及時進行清理、保潔，電梯間垃圾桶面上垃圾滯留時間不能超過30分鐘，桶內垃圾不能超過2/3，保持垃圾桶外部清潔衛生。

（4）建筑物外墻：每年對大院一號樓、二號樓、三大門、文化中心、會議中心區****

（5）公共照明、宣傳欄、LOGO標志及消防設施：每周擦拭二次，目視無明顯灰塵、無污漬（2米以上部位每月擦抹、除塵一次）；

（6）明暗排水溝渠、化糞池、沉沙井：無污物、無堵塞，確保暢通無異味，每月對窨井、明溝、垃圾站噴灑藥水一次，化糞池定期清洗疏通，雨水、污水井每半年清洗疏通一次，如發生堵塞應及時處理，確保化糞池不外溢，下水道暢通；

（7）公共衛生間的保潔：專人管理，地面無積水、無污漬，紙簍垃圾及時收攏，無蚊蠅，空氣清新無異味，潔具表面清理干凈，洗面無積水，無污漬。保潔相關設備、工具由乙方提供。

（8）垃圾處理：樓層內各垃圾箱和內容物不得超過2/3，箱身無塵土、無污漬、無異味，滅害措施完善。垃圾日產日清、密封存放，無亂堆、亂倒、亂放現象，收集的垃圾應及時清運到指定地點，分類處理。每周對垃圾桶進行消毒，每月對垃圾站消毒。

（9）重要會議及重要活動開展時，乙方需無條件配合采購人搞好保潔、安保等工作。

（六）綠化養護服務

1、室外園林綠化養護

（1）服務內容：

物業管理范圍內的樹木、花草、綠地等的日常維護、修正、管理和施肥，病蟲害防治和消殺工作。

（2）服務標準：

①總體要求：綠化養護應達到綠地或花壇內各類喬、灌、草等綠化存活率不低于98%。綠地設施及景觀保持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。植物季相分明，色彩艷麗，生長茂盛。

②草坪

（1）修剪：每年普通修剪8遍以上，草屑及時清，切邊整理3次以上，草坪常年保持平整、邊緣清晰，草高度不應超過9cm,草坪修剪不能超過5cm,平整無雜草、無纏繞、無空禿，及時切邊，草坪邊緣線清晰。

（2）清雜草：每年7-10月安排季節工除草，可采取人工方式、生物及化學方式處理。

（3）灌、排水：常年保證有效供水，草地充分生長，用覆沙保持調整，保持地形平整，排水流暢，綠化完好率98%；有低洼及時整平，基本無積水。

（4）施肥：接力肥、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。

（5）病蟲害防治：及時做好病蟲害防治。

（6）其它：草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。

（7）由于養護原因枯死的，由我公司負責補種；由于不可抗力和布局設計原因造成植物無法正常生長或者死亡，不由乙方負責（例如：高溫、暴雪、強暴雨等惡劣天氣導致，植物生長習性和周邊布局環境不符導致的無法正常生長或者死亡）。

③樹木

（1）修剪：喬木修剪每年四次、灌木修剪每年六次以上，要求樹冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節光滑，基本做到無枯枝、萌蘗枝，樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，主側枝分布勻稱、數量適宜、修剪科學合理，內膛不亂，通風透光；針葉樹應保持明顯頂端優勢；花灌木開花及時，形狀豐滿，花后修剪及時合理、無殘花；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于六次，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于四次，基本無枯枝。

（2）中耕除草、松土：中耕除草、疏松表土，土壤疏松通透，草坪無雜草。草坪純度95%以上。

（3）施肥：按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年施肥不少于一遍，花灌木追復合肥2遍，充分滿足植物生長需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、無板結、呈饅頭狀。

（4）病蟲害防治：防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于5%。

（5）扶正加固：按規范做好綜合防護措施，及時扶正加固，樹木基本無傾斜。

（6）其它：綠草如茵，斑禿黃萎<5%。無白色垃圾、綠化生產垃圾（如樹枝、樹葉、草屑等）。無死樹缺株、無雜草、無枯枝爛頭、無積水，無干旱。喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、蘺、地被生長良好，無缺枝、空檔。

（7）銀杏、造型羅漢松等名貴樹木成活率達100%。

2、室內外綠植擺放管養及花壇管養服務

（1）服務范圍：

①室內：一號樓、二號樓公共區****

②室外：中心廣場花壇、西門兩側花壇、會議中心花壇管養及食堂進出口綠植擺放管養。

（2）服務標準：

①一號樓、二號樓公共區****

②一號樓和二號樓大堂:擺放簡易室內花壇，最高植物不超過80cm,采取綠植品種要符合本區****

③食堂進出口綠植擺放：進口擺放8株1.5米左右常綠植物，出口擺放6株1.5米左右常綠植物。

④西門兩側花壇：對西門18個花壇進行時花種植及管養，保證花壇常綠并選擇適應本地氣候的花卉進行點綴，保障無枯萎，如有枯萎及時更換。

⑤會議中心：對會議中心兩側共兩個花壇進行時花種植及管養，保證花壇常綠并選擇適應本地氣候的花卉進行點綴，保障無枯萎，如有枯萎及時更換。

⑥中心廣場花盆：對現有蘇鐵花盆進行管養和時花花盆草花種植和管養，保證花壇常綠并選擇適應本地氣候的花卉進行點綴，保障無枯萎，如有枯萎24小時內及時更換。

⑦在管養期間，乙方負責室內外綠植擺放管養及花壇管養服務期間，如出現綠植花卉死亡、枯萎等現象應在24小時內及時更換。

⑧大院內的節假日布置未包含在本次采購范圍之內，除上述要求外，在服務期間如增加服務范圍和服務需求，相關的費用由甲方與乙方另行協商，協商一致后簽訂相關的補充協議。

（七）除“四害”

服務內容：定期對大院區域范圍內進行除“四害”防治工作，費用由乙方承擔。

服務標準：

（1）大院除“四害”工作達到省、市規定標準，在各類文明衛生創建活動中，除“四害”工作水平達到優良檔次。

（2）防治工作堅持以預防為主、防治結合、綜合治理的原則，做到早發現、早治理，力求根治。

（3）除“四害”防治的藥物使用，應符合國家有關規定，使用愛衛部門推薦和認定的藥物，嚴禁使用國家明令禁用的藥物，以保證質量和安全。

（4）大院除“四害”每季度有1次以上全面治理專項記錄。

（5）及時發現并報告甲方，協助甲方開展白蟻等其他蟲害防治工作。

物業服務人員配置總數：110人；

1、人工湖2處（市民廣場1處上下2個水池、大院內假山胖1處）

2、辦公用房區域內所有辦公用房

3、公用會議室區域內所有會議室

4、共用設備用房15間

5、籃球場3個

6、網球場1個

7、地下車庫3個

8、排污泵19臺

9、垃圾中轉站l座

10、化糞池26組

11、水箱6個

12、消防自動報警系統3套

13、公用照明設施1套

14、會議音響系統11套

15、避雷設施11套

16、地下車庫道閘3套

17、門崗電動道閘3套

18、標識牌30個

19、手動升旗系統1套

20、燃氣鍋爐2臺

21、流泥井、沙井、閥門井204個

22、電梯10臺

l、對乙方違紀處罰：因乙方責任造成財產損失、丟失，乙方將負責全額賠償。

2、對乙方安全防火的要求：嚴格管理工作人員，確保全年無一例責任安全防火事件，因乙方管理不善，或工作人員失誤造成的損失全部由乙方承擔。

3、乙方需為物業服務人員購買保險，其費用由乙方自行承擔。并按《勞動法》規定安排員工休息或加班工資發放。若因此原因與員工發生勞動糾紛或意外事故，所造成的損失及法律責任均由乙方負責自行承擔，與采購人無關。

4、乙方無對外收費權。如自行收費，一經發現，將解除合同并追究相應法律責任。

5、綠化維護等必要的耗材由乙方自行購置并承擔費用。

6、對乙方其他要求：乙方需制定嚴格的保密措施，防止泄密事件、輿情事件等發生；所有工作必須有臺賬記錄。

7、物業管理用房提供情況：根據長沙市****

8、物業管理飲食安排情況：餐飲自理。

9、公用水電費的分擔及收繳要求：由甲方免費提供。

10、本項目中電梯維保服務、消防維保、監控系統維保、道閘系統維保等維保或年檢由甲方約定相關的維保單位進行，乙方協助；由甲方選聘的外包相關服務的考核不納入乙方考核范疇。

11、所有公共區域維護（含設備的維護與維修）：乙方負責物業共用部位、公共設施設備的日常運行、維護維修及單件單價單次在人民幣500元以內（含500元）的物品購買及維修維護，服務內容所有設施設備限層高4米（含）之內歸乙方負責，園林綠化喬木維護除外；單層、單個超過4米由甲方負責。

12、物業服務人員配置總數：110人。

13、乙方可根據現場實際需求進行自行調配，本項目屬于勞動密集型行業，對于非資質需求人員如保潔工作的人員配備，在總體效能、工作量及服務要求不變的情況下，可采用機械化、自動化的新設備和優化組織管理手段提升組織能力和勞動效率但必須達到并滿足招標文件規定的服務內容、服務事項、服務標準及文件要求為前提，后續服務過程中經甲方同意，可對相關人員數進行適當的優化并在合同與考核要求中予以明確；乙方承諾配備的人員必須能滿足工作需要，并符合勞動法相關規定。

14、除本項目采購的服務外的服務，乙方可按照甲方需求提供相應的有償特邀服務，相關的費用由甲方或者需求單位支付（其中，提供服務的人工費用參照長沙市人力資源和社會保障局頒布的當期最低小時工資結算，機具費、材料費等其他費用以雙方協商處理）。

15、在會議中心開展的會議，如需大量桌椅搬動的會務服務，甲方與乙方可另行協商一致并在簽訂相關服務合同條款中進行明確；